QUADRO B - REDDITI DEI FABBRICATI

Indicazioni Generali

Nel caso di possesso di fabbricati debbono essere riportati i redditi catastali degli immobili anche se su quelli non locati non è più dovuta l'Irpef. Gli importi indicati non andranno a sommarsi con gli altri redditi, e quindi complessivamente l'Irpef dovuta, a parità di altri redditi rispetto allo scorso anno, sarà complessivamente più bassa.

I diritti reali  sono:

• usufrutto;
• diritto di uso;
• diritto di abitazione.

In caso di presenza di un diritto reale il titolare della  proprietà non deve dichiarare il possesso dell'immobile, in quanto in base alla legge il diritto ad usare quel determinato bene, e quindi anche l'obbligo di pagare le tasse sui redditi dell'immobile in questione, è a carico del titolare dei diritti reali.

Questo quadro deve essere compilato da tutti coloro che possiedono a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti in catasto con attribuzione di rendita.

Questi soggetti dovranno indicare ogni singolo fabbricato posseduto a partire dal rigo B1. Se i righi del prospetto non sono sufficienti per indicare tutti i fabbricati deve essere compilato un quadro aggiuntivo.

Locazioni per finalità abitative – Opzione per l’applicazione della cedolare secca

Per le abitazioni concesse in locazione è possibile scegliere il regime di tassazione definito “cedolare secca” sugli affitti (art.. 3 del decreto legislativo (14 marzo 2011) che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non abbiano rilevanza ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.

Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota del 21% per i canoni disciplinati dal codice civile o a canone libero.

È prevista anche un’aliquota agevolata del 19% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2 comma 3, art. 5 comma 2 e art. 8 della legge 431 del 1998) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dell’art.1, comma1, lettere a) e b) del decreto legge 30 dicembre 1988, n,551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (codice 8 e codice 12 nella colonna “utilizzo” della sezione I del quadro B).

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salava la possibilità di revoca;

L’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno)

salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

Si precisa che in caso di opzione in sede di dichiarazione la comunicazione al conduttore tramite lettera raccomandata deve essere già stata effettuata entro il termine per il versamento dell’acconto 2011 oppure, se l’acconto non è dovuto, deve essere effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

In entrambi i casi (opzione in sede di registrazione e opzione in dichiarazione) nella sezione I del quadro B vanno indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, mentre nella sezione II del quadro B devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione (nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati va invece barrata la casella “Contratti non sup. 30 gg”).

Sezione I – Redditi dei fabbricati – tassazione ordinaria e cedolare secca

In questa sezione devono essere indicati:

• i dati degli immobili concessi in locazione, sia se si intende assoggettare il reddito a tassazione ordinaria sia nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
• I dati degli immobili non concessi i locazione (es. abitazione principale, immobili a disposizione o concessi in comodato d’uso gratuito) il cui reddito non sarà considerato da chi presta assistenza fiscale, in quanto per tali fabbricati l’IMU sostituisce l’irpef e le relative addizionali.

Se i righi del prospetto non sono sufficienti per indicare tutti i fabbricati deve essere compilato un quadro aggiuntivo.

CASELLA N. 52 Rendita catastale

Indicare la rendita catastale. Deve essere indicata per intero (al 100%) anche se il fabbricato è posseduto per una quota inferiore (per esempio per il 50%).

La rendita catastale è reperibile dalla visura catastale. Per i fabbricati censiti, la rendita catastale è desumibile anche dal rogito (atto notarile) relativo all’acquisto.

Per i fabbricati non censiti, si deve indicare la rendita catastale presunta.

Qualora le rendite dei fabbricati siano state aggiornate, indicare la nuova rendita.

Nel caso di immobile di interesse storico e/o artistico la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50 per cento.

La notifica della rendita catastale definitiva ha effetto a partire dal periodo d’imposta in cui è stato comunicato il nuovo valore, come specificato dalla circ. min. 95 del 12/05/2000. Di conseguenza la notifica della rendita catastale definitiva che perviene nel mese di gennaio 2013 ha effetto con riferimento al periodo d’imposta 2013, da dichiarare nel mod. 730/2014. Al momento della presentazione del 730/2013 il contribuente dovrà indicare ancora la rendita presunta.

Può capitare che la stessa unità abitativa figuri in catasto composta da due diverse partite catastali (ad es. quando si è proceduto all’unificazione di due appartamenti). In questo caso è opportuno richiedere all’Ufficio del Catasto la correzione di questa situazione mediante l’unione delle due partite in una unica e, in sede di

dichiarazione dei redditi, operare come se tale unificazione fosse già avvenuta, indicando la rendita presunta.

Il dato può essere reperito anche da dichiarazioni dei redditi di anni precedenti.

I soci di società semplici e di società ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del Tuir che producono reddito di fabbricati, dopo aver indicato il reddito imponibile in questa colonna e non la rendita catastale, devono indicare il codice “16 o 17” nella colonna 2 “utilizzo” e lasciare in bianco le successive caselle del rigo.

La rendita presunta

Quando il fabbricato non risulta censito e, nonostante l’avvenuta presentazione della prescritta denuncia, non è ancora stata attribuita la rendita, il contribuente dovrà indicare la rendita presunta.

Per determinare la rendita presunta si dovrà far riferimento a fabbricati similari già censiti esistenti nella stessa zona, costituita da più comuni aventi caratteristiche socio economiche e infrastrutturali omogenee, ovvero stessa zona censuaria, costituita da una porzione di territorio dello stesso comune (per esempio a Milano esistono tre zone censuarie).

I fabbricati censiti sono raggruppati in cinque gruppi di categorie catastali (A, B, C, D, E) che individuano la destinazione ordinaria dell’immobile.

Una volta stabilita la categoria di appartenenza dell’unità immobiliare da dichiarare si deve, facendo sempre riferimento a fabbricati similari, individuare la classe di merito a cui corrisponde una determinata tariffa d’estimo.

Moltiplicando tale valore per la consistenza dell’unità immobiliare (numero di vani per gli immobili di categoria del gruppo A, numero di metri cubi per le categorie del gruppo B e numero di metri quadrati per le categorie del gruppo C) si ottiene la rendita catastale.

La regola pratica per la determinazione della rendita presunta consiste nel dividere la rendita del fabbricato censito di riferimento per la sua consistenza. Moltiplicando il valore della rendita unitaria così ottenuto per la consistenza dell’unità non censita, verrà determinato l’importo della rendita presunta da dichiarare.

Immobili inagibili

Nei casi di inagibilità per accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti) e per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (non superabile con interventi di manutenzione) è possibile attivare una procedura catastale volta a fare risultare la mancanza dei requisiti che determina l’ordinaria destinazione del cespite immobiliare e, quindi, ad ottenere la variazione dell’accertamento catastale.

Tale procedura consiste nell’inoltro all’ufficio del Territorio (ex ufficio tecnico erariale) di una denuncia di variazione, corredata dall’attestazione degli organi comunali o di eventuali ulteriori organi competenti, entro il 31 gennaio, con effetto per l’anno in cui la denuncia è stata prodotta e per gli anni successivi.

Questo naturalmente, a condizione che l’unità immobiliare non sia di fatto utilizzata. Coloro che hanno attivato tale procedura, oltre ad indicare il valore 3 nella casella relativa ai casi particolari, devono dichiarare la nuova rendita attribuita dall’ufficio del Territorio e, in mancanza, la rendita presunta.

Se il contribuente non ha messo in atto la procedura di variazione, il reddito di dette unità immobiliari deve essere assoggettato a imposizione secondo i criteri ordinari.

L’obbligo di produrre la denuncia di variazione viene meno qualora l’immobile sia distrutto o reso inagibile a seguito di eventi calamitosi e ciò risulti da un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l’inagibilità totale o parziale del fabbricato. Nel caso in cui l’evento calamitoso si sia verificato nel corso del 2011 è necessario compilare un rigo per il periodo antecedente alla data dell’evento calamitoso, ed un altro per il periodo successivo.

CASELLA N. 53 Utilizzo

Riportando il corrispondente codice nella colonna 2, viene dichiarato per ciascun fabbricato uno dei seguenti tipi di utilizzo:

1. Unità immobiliare utilizzata come abitazione principale;

Il codice “1”, relativo all’abitazione principale, può essere indicato anche nelle seguenti ipotesi:

• quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente;

• nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non sia locata.

1. Immobile, ad uso abitativo, tenuto a disposizione;

1. Immobile locato in assenza di regime legale di determinazione del canone (libero mercato o “patti in deroga”), oppure concesso in locazione a canone “concordato” in mancanza dei requisiti descritti nelle istruzioni relative al codice “8”.

1. Immobile locato in regime legale di determinazione del canone (equo canone).

1. Pertinenza dell’abitazione principale (box, cantina, ecc.) se iscritta in catasto con autonoma rendita.

1. Immobile situato in uno dei comuni ad alta intensità abitativa e concessa in locazione a canone concordato (legge n. 431/98 art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art 8) sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale;

1. Immobile che non rientra in nessuno dei casi individuati con i codici da 1 a 17. Ad esempio il codice ‘9’ va indicato nel caso di:

• unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio (la cui sottoscrizione può non essere autenticata se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore) da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici;
• pertinenza di immobile tenuto a disposizione;
• se l’immobile è tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all’estero o se l’immobile è già utilizzato come abitazione principale (o come pertinenza di abitazione principale) nonostante il trasferimento temporaneo in altro comune;
• se l’immobile è di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive, ecc) ed è dichiarato dal singolo condomino nel caso in cui la quota di reddito spettante sia superiore a euro 25,82.

1. Abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica, oppure unità in comproprietà utilizzate interamente come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante.

1. Immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”.Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, va compilata la sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva del 21%.
2. Immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato”, situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa (vedi istruzioni al codice ‘8’). Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, va compilata la sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 19%.

1. Immobile situato nella regione Abruzzo, dato in locazione a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili, secondo quanto previsto dall’art. 5 dell’ordinanza ministeriale n. 3813 del 29 settembre 2009.

1. L’Immobile situato nella regione Abruzzo ed è concesso in comodato a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009 le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili, secondo quanto previsto dall’art. 5 dell’ordinanza ministeriale n. 3813 del 29 settembre 2009.

1. reddito dei fabbricati attribuito da società semplice imponibile ai fini Irpef (fabbricati locati o con esenzione Imu). Il reddito va riportato nella colonna 1, senza indicare giorni e percentuale di possesso.
2. reddito dei fabbricati attribuito da società semplice non imponibile ai fini Irpef (fabbricati non locati senza esenzione Imu). Il reddito va riportato nella colonna 1, senza indicare giorni e percentuale di possesso.

Immobili adibiti ad abitazione principale

Si precisa che per abitazione principale va inteso il luogo in cui la persona risiede abitualmente (normalmente l’abitazione principale corrisponde a quella utilizzata nel Comune di iscrizione anagrafica).

Tuttavia, il Ministero ha opportunamente precisato, con la circolare ministeriale del 30 Aprile 1980, protocollo 7/1355, che la dimora abituale, intesa in ambito fiscale come abitazione principale per i vantaggi che ne derivano non deve necessariamente coincidere con la residenza anagrafica.

Il significato di abitazione principale risulta quindi legato, più che a vincoli di natura formale, a significative situazioni di fatto che si verificano in relazione al fabbricato.

Viene considerata abitazione principale:

• sia quella adibita a dimora abituale del proprietario (o del titolare del diritto reale di godimento);
• sia quella adibita ad abitazione (solo) dei suoi familiari ivi residenti (per tali si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, secondo quanto stabilito dall’art. 5 del Tuir, ultimo comma).

Pertinenze dell’abitazione principale

Sono considerate pertinenze dell’abitazione principale, da indicare con codice di utilizzo “5”, le unità classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• C/2 cantine e soffitte;
• C/6 rimesse ed autorimesse;
• C/7 tettoie, posti auto.

Esse devono essere destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato).

Immobili a disposizione

Sono le unità immobiliari adibite ad abitazione e possedute in aggiunta a quella utilizzata come abitazione principale.

Definizione

Le unità immobiliari tenute a disposizione sono quelle ad uso di abitazione possedute in aggiunta a quella adibita ad abitazione principale o all’esercizio di arti e professioni o imprese commerciali, utilizzate direttamente dal possessore o da suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) come residenza secondaria (dimora anche non abituale di lavoro, di villeggiatura, ecc.) o comunque tenute a propria disposizione.

Sono considerate “Unità immobiliari tenute a disposizione”, da dichiarare con codice di utilizzo “2” anche:

• il fabbricato tenuto a disposizione dal contribuente quando l’unità immobiliare nella quale è situata la sua dimora abituale non sia di proprietà ma sia detenuta in locazione, escluso il caso in cui il fabbricato stesso sia utilizzato come abitazione principale da un familiare del proprietario;
• l’unità destinata ad abitazione secondaria posseduta in comproprietà o acquistata in multiproprietà;
• l’unità immobiliare destinata alla locazione ma rimasta sfitta.

Non sono da considerare “Unità immobiliari tenute a disposizione”

• le unità date in uso gratuito ad un proprio familiare, a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica;

• una delle unità tenute a disposizione in Italia da contribuenti residenti all’estero;
• le unità immobiliari già utilizzate come abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente per ragioni di lavoro in altro Comune;
• le unità in comproprietà utilizzate integralmente come residenza principale da uno o più comproprietari, limitatamente a quelli che la utilizzano;
• le unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio (la cui sottoscrizione può non essere autenticata se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore) da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici.

In queste ipotesi, a colonna 2 non deve essere inserito il codice “2” ma, a seconda dei casi, uno degli altri codici di utilizzo.

CASELLA N. 54 Periodo di possesso

Indicare il periodo di possesso espresso in giorni (365 per l’intero anno, anche se bisestile) durante il quale il fabbricato è stato posseduto dal dichiarante nell’anno a cui si riferisce la dichiarazione (2012).

Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è diventato idoneo all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.

CASELLA N. 55 Percentuale di possesso

Indicare la quota di possesso espressa in percentuale (100% se il fabbricato è posseduto per intero), al fine di individuare l’entità di reddito attribuibile al dichiarante in ragione della parte dell’immobile posseduta.

CASELLA N. 56 Codice canone

La casella va compilata se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione, indicando uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “canone di locazione”;

1. 85% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
2. 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria se il fabbricato è situato nelle città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
3. 100% del canone, nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

CASELLA N. 57 Canone di locazione

Riportare l’85%del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella casella “codice canone” è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella casella “codice canone” è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella casella “codice canone” è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella casella “codice canone” è stato indicato il codice 4.

L’ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione (aumentato dell’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat e della maggiorazione spettante in caso di sublocazione ed escluse le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se sono comprese nel canone) e va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione.

Qualora il contribuente, in un periodo successivo, riscuota in tutto o in parte i suddetti canoni, le somme percepite dovranno essere assoggettate a tassazione separata, ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett.N-bis del TUIR.

Sintetizzando

Il canone di locazione deve essere:

• indicato nella misura dell’85% nel caso di applicazione della tassazione ordinaria (75% per gli immobili situati nella città di Venezia centro e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano), del 100% nel caso di opzione per il regime della cedolare secca e del 65% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico;
• riferito all’intera unità immobiliare, anche se l’immobile è posseduto per una percentuale inferiore;
• riferito al periodo di possesso indicato alla colonna 3;
• indicato anche se non effettivamente percepito, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non si è ancora concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Sospensione procedura esecutiva di sfratto

Se un immobile è locato a soggetti che si trovano in particolari situazioni di disagio abitativo, individuati dall’art.1 comma 1 della L.08/02/2007, per i quali è stata prevista la sospensione della procedura esecutiva di sfratto, prorogata fino al 31 dicembre 2012 (D.L. n.158 del 20/10/2008, modificato dall’art. 2 comma 12- sexies del D.L. 29 dicembre 2010, n,225, convertito, con modificazione della legge 26 febbraio 2011, n.10) è prevista l’esclusione dal reddito imponibile del fabbricato della quota di reddito relativa al periodo per il quale

ha operato la sospensione della procedura esecutiva di sfratto.

L’art. 1 comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9 nell’individuare le categorie sociali che si trovano nelle particolari condizioni di disagio abitativo (“….categorie sociali, soggette a procedure esecutive di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione principale situati nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa (di cui alla delibera CIPE n.87/03 del 13 novembre 2003, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale

n. 40 del 18 febbraio 2004…) precisa che i conduttori devono possedere un reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro ed essere o avere nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66%, purché non posseggano altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.

Per esporre nel rigo i dati del periodo di sospensione occorre indicare nella colonna 6 “Casi particolari” il codice “6.

CASELLA N. 58 Casi particolari

Evidenziare eventuali casi particolari indicando uno dei seguenti codici:

1. fabbricati distrutti o inagibili a seguito degli eventi sismici ed altri eventi calamitosi che per legge siano stati esclusi da imposizione, a condizione che sia stato rilasciato un certificato del Comune, attestante la distruzione ovvero l’inagibilità del fabbricato; Questo codice va indicato anche nel caso di immobile situato nelle zone colpite dal sisma del 20 e del 29 maggio 2012, distrutto o oggetto di ordinanze di sgombero, adottate entro il 30 novembre 2012, in quanto inagibile totalmente o parzialmente. In presenza del caso particolare ‘1’ nella colonna 7 va indicato il codice “9” nella colonna 2 “Utilizzo”;
2. se l’immobile è inagibile per altre cause ed è stata chiesta la revisione della rendita; si fa riferimento all’unità immobiliare inagibile per accertato degrado fisico (immobile diroccato, pericolante o fatiscente), o per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (non superabile con interventi di manutenzione);
3. unità immobiliare per la quale non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto, e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. In tale ipotesi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4. Si ricorda che se non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale;
4. se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota. In questo caso nella colonna 6 (canone di locazione) va indicata solo la quota di canone annuo che spetta al contribuente;
5. se l’immobile è locato a soggetti destinatari della sospensione della procedura esecutiva di sfratto (Legge 8 febbraio 2007, n.9).

L’agevolazione prevede l’esclusione dal reddito imponibile del fabbricato della quota di reddito relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura esecutiva di sfratto. I termini della sospensione della procedura esecutiva di sfratto sono stati prorogati al 31 dicembre 2013.

L’agevolazione riguarda gli immobili adibiti ad uso di abitazione situati nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa (delibera CIPE n. 87/03 del 13 novembre 2003) e locati a soggetti con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro che abbiano nel proprio nucleo familiare figli fiscalmente a carico oppure che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni, malati terminali oppure portatori di handicap con invalidità superiore al 66%, purché non posseggano altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.

CASELLA N. 59 Continuazione

Questa casella deve essere barrata per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del rigo precedente, nel caso in cui occorra compilare più righi per le diverse situazioni che si siano verificate nell’anno per lo stesso immobile.

Può infatti accadere che durante l’anno si siano verificate situazioni diverse relativamente allo stesso fabbricato (variazione quota di possesso, variazione del codice di utilizzo, ...). Pertanto, lo stesso immobile deve occupare più righi del quadro, uno per ogni singola situazione, indicando nella colonna 3 (periodo di possesso) il numero dei giorni corrispondente a ciascuna di esse.

CASELLA N. 60 Codice comune

Indicare il codice catastale del comune nel quale è situata l’unità immobiliare. Il codice è rilevabile dall’Elenco codici catastali comunali presente nell’appendice delle istruzioni ministeriali. Se i dati del fabbricato sono indicati su più righi, il codice catastale deve essere riportato solo sul primo rigo del quadro B in cui il fabbricato è stato indicato.

CASELLA N. 61 IMU dovuta per il 2012

Riportare l’importo complessivo dell’imposta comunale sugli immobili (IMU) dovuta per l’anno 2012 riferita all’unità immobiliare indicata nel rigo. Se i dati del fabbricato sono indicati su più righi, l’importo dell’IMU dovuta deve essere riportato solo sul primo rigo del quadro B in cui il fabbricato è stato indicato.

Nel caso in cui l’immobile sia posseduto in comproprietà va indicato l’importo dell’IMU dovuta in relazione alla percentuale di possesso; pertanto, solo se l’immobile è posseduto al 100% nella casella dovrà essere indicato l’importo totale dell’IMU dovuta sull’intero immobile.

Nel caso di omesso o insufficiente versamento dell’IMU deve essere comunque indicata l’imposta “dovuta” anche se non versata o versata in misura inferiore.

La casella deve sempre essere compilata se per l’immobile esposto nel rigo è dovuta l’IMU. Se, invece, sono stati previsti casi di esonero dal pagamento, nella colonna non va indicato alcun importo. I casi di esonero sono quelli eventualmente previsti dal Comune dove è ubicato l’immobile.

La casella può non essere compilata nel caso di immobili condominiali la cui IMU sia stata versata dall’amministratore di condominio.

CASELLA N. 62 Cedolare secca

Barrare la casella nel caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni. La casella può essere compilata solo se nella colonna 2 è stato indicato uno dei seguenti codici; “3” (canone libero), “4” (equo canone), “8” (canone concordato agevolato), “11” (locazione parziale abitazione principale con canone libero), “12” (locazione parziale abitazione principale con canone concordato agevolato) e “14” (locazione agevolata immobile situato in Abruzzo). Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota del 21% o del 19%.

CASELLA N. 63 Esenzione IMU

Barrare la casella se il fabbricato risulta esente dall’IMU. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione

Alcuni esempi

Vengono di seguito proposti alcuni esempi di compilazione del quadro B.

Sezione II - Dati relativi ai contratti di locazione e di comodato

Questa sezione deve essere compilata obbligatoriamente dai contribuenti che :

• posseggono fabbricati concessi in locazione a canone “concordato” (codice 8 o codice 12), e da coloro che possiedono immobili situati nella regione Abruzzo, affittati o dati in comodato a soggetti residenti nei territori colpiti dal sisma del 6/04/2009 (codice 14);
• hanno optato per l’applicazione della cedolare secca. (se risulta barrata la casella di colonna 11 “Opzione cedolare secca”

Locazione a “canone convenzionale”.

La legge 9/12/1998, n. 431, art. 2 comma 3 e art. 5 comma 2 prevede la possibilità di scelta tra due distinte modalità contrattuali:

1. il contratto libero, che consente alle parti di definire autonomamente l’entità del canone e altri aspetti contrattuali;
2. il contratto concordato, stipulato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale che hanno per oggetto unità abitative situate nei comuni di cui all’articolo 1 del decretolegge 30 dicembre 1988, n. 551 convertito con modificazioni dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni.

Il ricorso a questo secondo tipo di contratto consente al locatore di usufruire di agevolazioni fiscali ai fini delle imposte dirette, ai fini dell’imposta di registro e ai fini IMU.

Per poter usufruire di tali agevolazioni è necessario che il contratto concordato abbia per oggetto immobili urbani adibiti ad uso abitativo e situati nei comuni definiti ad alta densità abitativa.

I comuni considerati ad alta densità abitativa sono quelli di cui all’articolo 1 del D.L. 30 Dicembre 1988, n. 551 convertito con modificazioni dalla legge 21 Febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni, ed in particolare si tratta degli immobili situati a:

• Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia nonché i comuni ad essi confinanti;
• tutti gli altri capoluoghi di provincia;
• nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE 30 maggio 1985, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del 19 Giugno 1985, non compresi nei punti precedenti;
• nei comuni di cui alla delibera CIPE 8 aprile 1987 n. 152, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 93 del 22 Aprile 1987, non compresi nei punti precedenti; nei comuni di cui alla delibera CIPE 13 novembre 2003, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004, non compresi nei punti precedenti;
• nei comuni terremotati della Campania e della Basilicata.

L’art. 8 della L. 431/98 al comma 4 dispone che il CIPE provveda ogni 24 mesi all’aggiornamento dell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa. Al riguardo, si fa presente che, se in seguito all’aggiornamento teorico operato dal CIPE, il comune ove è sito l’immobile non rientra più nell’elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il locatore non è più ammesso a fruire dell’agevolazione fiscale prevista ai fine dell’IRPEF sin dall’inizio del periodo d’imposta in cui interviene la delibera del CIPE.

Non potranno godere delle agevolazioni previste per questi tipi di contratti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica e gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

L’agevolazione fiscale più consistente introdotta dall’articolo 8 della legge 9/12/1998, n. 431 riguarda l’IRPEF. In particolare, è prevista una deduzione forfetaria pari al 30% da applicare (da parte del soggetto che presta assistenza fiscale: CAF, datore di lavoro ente pensionistico o professionista abilitato) al reddito determinato ai sensi dell’art. 37 del T.U.I.R. (che già prevede una deduzione forfetaria del 15% applicata sui canoni di locazione, deduzione elevata al 25% per gli immobili situati a Venezia centro e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano).

Per poter usufruire delle agevolazioni introdotte dalla nuova legge sulle locazioni è necessario che l’immobile venga concesso in locazione sulla base di un contratto concordato e che lo stesso sia ubicato in uno dei comuni definiti “ad alta densità abitativa”.

Per determinare il reddito dell’immobile locato a regime di canone concordato è necessario confrontare la rendita catastale già rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto della deduzione forfetaria del 15 o del 25%. Se la rendita catastale risulta maggiore rispetto al canone di locazione, questo importo, ridotto ulteriormente del 30%, corrisponde al reddito del fabbricato in questione; se invece il canone di locazione è maggiore della rendita catastale rivalutata, questo importo, sempre ridotto del 30%, viene considerato il reddito imponibile dell’immobile.

CASELLA N. 64 N. ord. di riferimento

Indicare il numero del rigo del quadro B nel quale sono stati riportati i dati dell’unità immobiliare locata.

CASELLA N. 65 Modello n.

Solo se è necessario compilare più modelli, scrivere il numero del modello sul quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato.

CASELLE N. 66 – 69 Estremi di registrazione del contratto di locazione o comodato

I dati possono essere ricavati;

• dal contratto di locazione registrato presso l’Ufficio;
• dalla ricevuta rilasciata dai servizi telematici nel caso di registrazione tramite Siria, “Locazioni web” o “Contratti online”;

Indicare:

• la data di registrazione del contratto (casella 66);
• il codice relativo alla modalità di registrazione (casella 67);
• “3” registrazione del contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
• “3P”registrazione telematica tramite SIRIA.
• “3T” registrazione telematica tramite altre applicazioni (Locazioni Web o Contratti online).
• “3A” e “3B” codici utilizzati negli anni passati presso gli uffici.
• il numero e l’eventuale sottonumero di registrazione del contratto (casella 68);
• il numero identificativo dell’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto.

I codici degli uffici dell’Agenzia delle Entrate sono reperibili sul sito www.agenziaentrate.gov.it nella tabella “Codici ufficio da utilizzare per il versamento delle annualità successive” presente nella sezione relativa alla registrazione dei contratti di locazione (casella 69).

CASELLA N. 70 Contratti non sup. 30 gg

Barrare la casella nel caso di contratto di locazione di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno che non è stato registrato (per tale tipologia di contratto è previsto l’obbligo di registrazione solo in caso d’uso).

CASELLA N. 71 Anno di presentazione dichiarazione ICI

Indicare l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini ICI.

Created with the Personal Edition of HelpNDoc: Free HTML Help documentation generator